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事件：7 月28 日下午，安徽省委常委、合肥市委书记虞爱华主持召开专题会议，研究谋划全市房地产工作。会议指出，为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价。

商品房套内面积并非新概念，分清“交易”与“计价”。关于交易模式，我国商品房交易本质上已完全按照套内面积进行，商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。关于计价模式，我国在2001 年4 月4 日发布、6 月1 日实施的第88 号文件《商品房销售管理办法》中有明确规定商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

以重庆为例，对“套内计价”影响分析。

1）“套内计价”对销售价格与销售面积的影响：中长期影响均不大。2002 年，重庆商品房均价同比增长的发展趋势略好于全国，商品房销售面积同比增长的发展趋势明显好于全国。但在2003 年，重庆房地产市场无论是价格端还是交易端的表现都不如全国水平。在整体货值保持不变的情况下，我们认为使用套内建筑面积计价仅为计价方式的改变，会在短期造成新房房价上升假象，但并且没有实际拉动房价增长。因此长期而言，我们认为相比市场自身供需结构而言，用套内面积计价更不会对销售价格与销售面积有实质影响。以上变化仅仅属于计价方式，影响价格的主要因素还是供需本身。

2）“套内计价”对得房率影响：新形势下，房屋品质是焦点。在建筑面积计价模式下，如果整体货值恒定，公摊面积过大，得房率过低，反而失去对购房者吸引力，项目后期存在被迫降价促销风险。如果以套内面积计价，开发商存在将原有建筑面积中公摊面积减少，从而间接提高套内面积的倾向。在行业供不应求时代，提高梯户比虽然会造成居住品质下降，但住户往往不会考虑品质而是更多考虑尽早买房防止价格上涨。我们认为伴随着消费者对居住品质要求不断提升，使用套内面积计价对于开发商而言，一方面是拿地前期设计要求提升，提高对住宅用地的利用效率；另一方面是较以往更理性对待公摊区域，无论是公摊区域面积设定还是公摊区域投入都会更考虑消费者需要和项目最终收益

3）“套内计价”对物业服务及其收费影响。如果以套内建筑面积计价取代建筑面积计价，总价不变的情况下会提高单位面积物业费的价格。我们认为以套内建筑面积计价仅改变的是计价方式，物业服务的本质是对公摊区域进行服务打造，明确小区公摊面积产权归属和具体面积精度才是公摊区域服务质量和物业服务收费透明度提升的核心解决方法。

公摊面积的信息透明度后续更值得关注。我们认为市场真正需要关注的是公摊面积测算的信息透明度和规划合理性问题，采取套内面积的计价模式并不能从根本上解决公摊面积信息不透明问题。在建筑面积计价模式下开发商手头货值不因公摊面积大小而改变，而公摊面积占比过高反而影响物业品质，造成销售不畅、被迫降价等问题。无论是建筑面积模式下还是套内建筑模式下，保护购房者权利的有效方式，或许更好趋势是提高公摊系数的测定技术、明确公摊面积测定的规定、公示测绘的内部细节等。

风险提示。套内面积的计价模式全国推广存在不确定性，行业基本面下行风险。